Loi de finances 2009 : des niches fiscales de plus en plus alambiquées

Comme prévu, trois des niches fiscales seront plafonnées. Les monuments historiques échappent heureusement à ce plafonnement. En effet, la préservation de notre patrimoine architectural a ému Bercy, même si l’Etat est incapable de l’assumer financièrement.

En revanche, le Malraux, c’est-à-dire l’achat et la rénovation d’immeubles situés en secteurs sauvegardés ou en zones de protection du patrimoine architectural, n’échappera pas au couperet fiscal. Il ne sera plus possible d’imputer sur le revenu global sans limitation de montant les déficits fonciers résultant de la restauration des biens. La déduction maximale sera de 140 000 euros de dépenses annuelles pour les secteurs sauvegardés et de 100 000 euros pour les zones de protection. Si vous réalisez plusieurs opérations dans l’année, le plafond global de dépenses imputables sera de 140 000 euros. Le Malraux est donc maintenu. Mais compte tenu du coût élevé du foncier et des travaux, on peut craindre que cela ne conduise à un saucissonnage des programmes immobiliers dans le seul but de respecter ce fameux plafond. Une autre contrainte n’a pas été évoquée. Et pourtant, elle est loin d’être négligeable. L’obligation de location passe de six ans à neuf ans. En contrepartie de ce durcissement, le gouvernement envisage d’élargir la liste des dépenses déductibles et surtout d’autoriser les locations à usage professionnel.

L’âge d’or de l’investissement Dom-Tom menacé

Autre avantage fiscal sur le banc de touche : les investissements Dom-Tom. Sur ce point, les choses sont claires. Jusqu’à présent, le contribuable pouvait obtenir des réductions d’impôt astronomiques et même se faire rembourser l’excédent de réduction d’impôt non imputé après cinq ans. Cette époque bénie est terminée. Le projet de loi réduit drastiquement l’effet de l’investissement Dom-Tom. Sans distinguer placements immobiliers ou en entreprises, le montant annuel des réductions d’impôt sur le revenu serait limité à 15 % des revenus du foyer ou si elle est supérieure à 40 000 euros. Reste qu’il s’agit ici de la proposition initiale de Bercy. Or, députés et sénateurs, soumis à la pression des lobbies d’outre-mer, ont, à chaque réforme des avantages Dom-Tom, copieusement modifié, voire dénaturé le texte originel. Il est peu probable qu’ils changent leurs habitudes !

La location en meublé risque d’être le grand perdant de cette lutte contre les niches. Il faut dire que son régime est particulièrement privilégié. Les loueurs en meublé professionnel, c’est-à-dire ceux qui réalisent plus de 23 000 euros de recettes ou retirent de leur activité au moins 50 % de leurs revenus peuvent imputer sans limitation leurs déficits d’activité sur leur revenu global. En cas de cession de leurs biens locatifs, la plus-value dégagée est totalement exonérée d’impôt si leurs recettes n’excèdent pas 250 000 euros. Enfin, tout comme les loueurs non professionnels ils peuvent, si leurs recettes ne dépassent pas 76 300 euros HT, opter pour le régime des micro-bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Leur revenu est alors taxé après un abattement de 71 %.

Tout est remis en cause. Pour obtenir la qualification de professionnel, il faudra toujours avoir au moins 23 000 euros de recettes mais également en tirer plus de 50 % de vos revenus d’activité professionnelle. Mais ce n’est pas tout. L’exonération des plus-values serait maintenue mais à la condition que les recettes locatives n’atteignent pas 90 000 euros. Quant au régime micro-BIC, il va perdre son attrait. Le chiffre d’affaires annuel ne devra pas excéder 32 000 euros et l’abattement serait ramené de 71 % à 50 %.

Réaménagement des niches accompagné de mesures transitoires

A titre de compensation, le régime des déficits des loueurs en meublé non professionnels est simplifié. Jusqu’à présent, leurs déficits n’étaient imputables que sur les revenus d’autres activités industrielles et commerciales avec report pendant six ans. Désormais, les déficits seront imputés sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an. Ne vous inquiétez pas. Cette limite serait propre aux locations meublées et distincte de la même limite applicable aux revenus fonciers de biens loués nus.

Ce réaménagement des niches fiscales sera accompagné, dixit Bercy, de « mesures transitoires » de façon à ne pas pénaliser ceux qui se seront engagés dans une opération de défiscalisation avant 2009. On peut légitimement craindre le pire. Ces mesures s’apparentent le plus souvent à de véritables chemins de traverse dans lesquels le contribuable s’embourbe pour le plus grand bonheur des inspecteurs des impôts à l’affût de redressements juteux.

Sans compter que le gouvernement, ne voulant pas trop contrarier ses électeurs, laisse aux députés et sénateurs le soin de décider d’un éventuel plafonnement global de tous les avantages fiscaux. Or, le Parlement a déjà démontré, il y a deux ans, avoir les capacités pour accoucher d’une souris à ce point indigeste que le Conseil constitutionnel avait jugé prudent d’annuler le dispositif ! La session parlementaire d’automne s’annonce donc particulièrement sportive.

Source : www.votreargent.fr